下半年多地调整土拍规则 “紧箍咒”下地市降温明显

2019-08-29 12:07:17|来源:乐居买房
摘要|

  乐居买房讯(付强)8月28日,合肥发布土拍新政,对商品住宅用地定价和拍卖方式均作出修改。

  据乐居买房观察,今年下半年来已有多地调整土拍规则,涉及限地价、竞自持、限精装等内容。在政策严控、融资收紧、去化不利等多重因素影响下,热门城市土地市场降温明显,“稳地价”预期持续向好。

  合肥:起价、限价参照周边价格 “竞自持”上线

  合肥此次出台的土拍新规主要包括两方面内容,一是调整商品住宅用地定价方式,即建立房价和地价联动机制,根据拟供应商品住宅用地周边新建商品住房销售综合均价和二手房成交价格情况,按宗地确定拟供应商品住宅用地最高限价、参考价(起拍价)。

  另一方面,调整商品住宅用地拍卖方式,将此前“价高者得+最高限价时转为摇号”调整为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”。

  也就是说,当竞价达到最高限价时,转为竞拍自持用于租赁的商品住房,最终以此类住房计容建筑面积最大者为宗地竞得人、最高限价即为成交价。

  新规还明确了执行范围,合肥市区、肥东县、肥西县、长丰县的商品住宅用地(含以居住为主的商住用地)均覆盖在内。

  当地行业人士分析称,新政可加大租赁房源供给、有利于合肥租赁市场建设,同时也为土地市场“去浊还清”,避免开发商因抢地而动用多个马甲的情况,扫除地市的虚假繁荣。

  亦有声音指出,新政是对国家“三稳”调控基调的有力响应,但也对拿地房企的自持能力和现金流提出更高要求、抬高了拿地门槛。

  多地调整土拍规则为地市加码

  合肥此番规则调整并不在行业意料之外。下半年来,与其同属土拍热门城市的杭州、苏州等都已有新规问世。

  8月中旬,苏州土拍公告的若干新表述引发关注,包括工业园区首次实行“限房价、限地价”出让方式,新增限定商品房备案均价、备案最高价、最低装修标准,并设定网上竞价中止价、一次报价有效区间等。这被业界视为继“511”“724”后,苏州土地政策短时间内的第三次升级。

  从土地成交结果来看,政策调控效果相对明显,中旬以来仅有28日一宗宅地的溢价率超过10%、需现房销售,较之6、7月份平均20%左右的溢价率降幅显著。

  连续多年位居卖地收入榜首的杭州,也于7月末迎来“限房价、精装修”双限新政后的首场土拍,6宗地块无一触及封顶价。8月,杭州又有多宗地块入市,多以底价成交。

  与上述两城相比,合肥土拍热度不遑多让,仅在6月就有9宗地块的溢价率超过50%,其中更有3宗达到或接近100%,即使在地市火热的二线城市中也颇为突出。

  因此,可以说业界对合肥新政出台早有预期,同时也对此轮政策的施行效果抱以期待,普遍认为价格管控下房企拿地将更加保守和约束,对稳定地价会起到较为积极的作用。

  “紧箍咒”下热门城市土地降温明显

  实际上,在今年二季度楼市、地市“小阳春”到来后,针对土地市场的调控就已开始收紧,严防“入夏”意图彰显。

  一方面,住建部对苏州等土地市场过热、房价涨幅较大城市发出预警提示,另一方面,多地调整土拍政策,典型如东莞在报价达到高限后采用“终次报价”而非“价高者得”,合肥强化竞买资格审查、明确“严禁围标”。

  与此同时,针对某些房企迷信“地王”、过分加杠杆拿地的现象,5月下半月银监系统针对房地产融资等加强监管、严查违规融资,5月底有监管部门透露将收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品等。

  层层严控、频频加码,土地市场下半年来降温明显。研究机构数据显示,截至7月末,监测300城的成交溢价率已连续3个月下滑,7月份300城的溢价率已降至12.9%,8月上旬则继续下跌至8%。

  而从乐居买房重点监测的60城数据来看,8月地市下行势头有增无减,济南、青岛、郑州等多座二线城市尤为突出;在溢价率持续低位运行的同时,作为地市遇冷重要标志的底价成交、流拍和中止(延期)出让频频出现,其中流拍地块更有21宗之多,较7月上浮6成以上。

  究其原因,一方面是因为“限地价、限房价”等土拍规则使然,另一方面也受融资收紧的影响,企业拿地热情不及二季度,一些以往备受关注的优质地块也难逃底价成交结果。

  易居研究院研究员王若辰分析称,随着政策收紧,未来几个月土地市场降温几成定局,土地库存或维持高位震荡。商品房销售面积未来几个月大概率有所下降,开发商经营压力将继续增加。

  克而瑞地产研究员马千里则表示,当前商品房市场去化速度滞缓,在融资渠道偏紧的局面尚未改观的情况下,受资金压力的影响,房企拿地态度将更为谨慎,流拍或将进一步增多。

  不过他也补充道,对于资金面相对宽裕的企业而言,随着土拍热度的持续降温,下半年或不失为补仓拿地的好时机。(完)

热门导购

热门评测

参与讨论 677 我要评论

加入城市买房砍价群,实时讨论购房热点话题!
暂无评论, 您可以发起评论

问答服务 选房攻略

问答服务 选房攻略

看新房更多

看装修更多