猜想:新版《土地管理法》通过 房企拿地会迎来新风向吗?

2019-08-27 18:39:41|来源:乐居买房
摘要|

  乐居买房讯(付强)8月26日,新修订的《土地管理法》获表决通过,其中关于集体经营性建设用地入市的条款尤为引人关注:

  “对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。需要经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”

  农村集体经营性建设用地可以直接进入市场流转,这一重大突破将给土地市场带来哪些改变?对房企拿地又会产生何种影响? 在此,乐居买房为您带来五大猜想,特邀易居研究院智库中心研究总监严跃进做专业解读。

  猜想一 新法将给土地招拍挂市场带来改变?

  严跃进:新版《土地管理法》把土地分为两部分,一方面,国有用地只能做招拍挂;另一方面,集体建设用地此前没有招拍挂的说法、不能转让,此次属于新增产品。对于企业来讲,肯定是要关注集体建设用地背后的机会,包括招拍挂后续拿地规则、背后的税率成本、可以开发什么产品等等。

  猜想二 新法将给房企更多拿地机会?

  严跃进:从政策上来讲,开发商参与这个领域其实是有限制的,因为集体建设用地交易只作工业与商业用途,对于住宅开发,现阶段不可能出台规定,否则将出现小产权房转正问题。

  但是,不排除有些地区、有些开发商可以从中发掘机会,包括长租公寓、共有产权用房等。

  地块如果有比较大的政策空间,如商业,那么对大房企会是机会,因为商业的性价比较高;如果是长租公寓等其他物业,不排除中小企业入场可能。

  如果土地采取招拍挂形式出让,大型房企机会更多;如果是直接定下,那么地方性的中小企业也有机会。

  猜想三 集体经营性建设用地入市,政府与村集体是否平等?

  严跃进:对于大规模的城市建设来说,依然会进行征地;对于非大规模的城市建设,政府是商业属性,没有公共利益的角度,就必须跟村集体谈,村集体可以设定土地交易价格。

  其中有一点比较模糊。政府与村集体谈,是一个平等地位;但是政府与村集体又是不平等的,从行政管理权角度政府是可以管理村集体的。所以,政府到底是一个市场参与主体,还是扮演一个监管者的角色,需要厘清。

  猜想四 通过“村企合作”,开发商将获得新机遇?

  严跃进:在政策层面肯定是鼓励、允许开发商与村集体合作,对某些土地进行合法、合规的用地开发,毕竟村集体本身也没有开发能力。但需要注意的是,这种开发用地仅限于经营性建设用地,农地、宅基地、包括工业用地等不允许进行开发。

  猜想五 土地依法登记对房企有益?

  严跃进:如果没有登记就不能交易,要交易就要解决土地的权属问题,有争议的土地不能随便交易。对于有争议的权属问题,村民将发挥他们的权利,比如,村民如果说土地不能进行交易,投否决票,那么土地本身的确权上就会存在很多问题,这也是当前的地产企业需要注意的问题。

  言而总之,土地依法登记对于房企来讲是好事,这样能保障土地的物业权属清晰。

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