三月四次调整 苏州楼市政策频繁加码释放哪些信号?

2019-07-25 12:04:59|来源:乐居买房
摘要|

  乐居买房讯 如果说,上周五河南开封限售取消的“虚晃一枪”,还给一些人带来楼市松绑的错觉,那么苏州楼市调控的再次升级,则将这些幻想统统击个粉碎。

  24日晚,苏州发布楼市新政,限购、限售调控再加码,非苏州户籍人士购房3年内需连续缴纳2年社保;新房3年限售,二手房5年限售,限售范围包括苏州6个大区。

  此番政策加码,对苏州楼市影响几何?三月内四次变政,频繁调控升级背后又释放出什么信号? 

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  限购、限售双升级 苏州楼市再迎“猛药”

  浏览官方文件不难发现,苏州楼市“724新政”主要聚焦于限购、限售两方面。

  针对限购,意见要求非苏州本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买首套住房时,应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳 2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。社保及个人所得税缴纳范围包括苏州六区四市。

  限售方面,规定苏州市区范围内新取得预(销)售许可的商品住房项目(含已取得预售许可尚未开始网签的项目),购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让;二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。

  与此前政策比较,限购的社保年限要求由2年内变为3年内、连续缴纳年限由1年提高到2年;限售范围由苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域扩大至苏州市区全域。

  此外,意见还提出进一步加强用地出让管理和住房信贷税收管理。苏州将加大土地供应保障力度,严格执行住宅用地供应计划;同时,加强房地产信贷宏观审慎管理,加强存量房交易合同监管和税收征管。

  有业内人士将此番调整形容为一剂“降温”的猛药。苏州舟济房产顾问有限公司总经理张求红表示,新政对刚需和投资者进行双向调控,苏州楼市或跟随17、18年上海楼市的节奏,出现较大的长期的横盘期。

  易居苏州事业部总经理朱伟甫认为,新政对于火热区域、特别是投资客炒房套现的抬头趋势会有明显的遏制作用,预计短期投资行为将告一段落。但由于苏州库存持续降低,土地市场相对平稳,市场不会有太大波动,苏州楼市仍将保持相对健康的状态。

  三月四次调整 政策频繁加码或有迹可循 

  此次“724”新政,已是苏州楼市政策三个月内的第四次加码。大约两个月前,苏州就曾三次出手调控楼市,针对限售、土地供应等作出调整。

  5月11日,要求在苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域,新房限售3年;苏州工业园区全域二手房,限售5年。在苏州工业园区全域内,新取得预(销)售许可的商品住房,实行人才优先购买政策。

  5月16日,工业园区新购住房的学位政策由“五年一学位”调整为“九年一学位”,同一家庭多名子女不受限制,政策当天起执行。

  5月17日,苏州吴江区发布《关于吴地网(2019)7号公告地块挂牌出让的补充公告》,该宗地块的市场指导总价、网上竞价中止价格及一次性报价全部降低。

  据乐居买房观察,上述调整的根源,主要在于今年一季度以来,苏州土地市场过热、一二手房价格倒挂,4月底房地产价格指数提高5%,已触及全年调控目标上限;住建部也因其住宅价格指数累计涨幅较大,对苏州发出预警提示。

  此后,苏州楼市相对平稳、理性渐增,但热度依旧延续。据易居研究院中国百城房价报告显示,2019上半年,苏州各区房价环比均有一定上涨,如相城区均价达23359元/㎡,环比涨幅达22.7%;苏州工业园区房价成交均价环比涨幅近9%。

  而在刚刚过去的7月上半月,苏州楼市整体成交同环比“量价齐升”,商品住宅(含吴江,下同)成交60.05万㎡,环比上月同期增加26%,同比去年同期增加41%;商品住宅成交均价为24627元/㎡,环比上月同期上涨16%,同比去年同期上涨12%。

  数据方面的突出,是否成为此次新政出台的诱因,目前尚不得而知。但在苏州此前的会议上,有关方面曾明确表示,如果楼市几大指标得不到控制,7月后调控会即刻加码,包括扩大限售范围,提高外地人购房需要的社保门槛等。

  7月24日晚的“突然袭击”,或许就是有关方面“言出必行”最好的证明。

  “房住不炒”红线继续紧绷

  2019年上半年,全国共发布房地产调控政策251次,较去年同期增长31%。“小阳春”昙花一现终未“入夏”,“限购全面放开”遭现实打脸,地王融资按下暂停键,种种楼市过热苗头初现即被遏制。分类调控、精准施策持续发力下,“稳房价、稳地价、稳预期”的楼市主基调得到良好贯彻。

  面对现实,投资炒房客不得不低头,但河南开封于19日发布的“限售取消”公告,则让其中某些人再度燃起“希望”;虽然有关文件一日即被撤回,上演了一出乌龙,但已无碍他们心中“调控放松”“小火苗”的蠢蠢欲动。

  不过,苏州此番调控升级,无疑让有以上想法者再次被狠狠打脸。正如易居研究院智库中心研究总监严跃进所说,此次加码,和此前开封松绑限售政策叫停是类似的,即“房住不炒”是今年下半年的政策逻辑,不存在放松的可能。

  中原地产首席分析师张大伟也在其微信公号撰文称,苏州房价上涨在全国领先,后续不排除其他城市继续收紧房地产调控,在7月份包括开封取消限售又恢复,整体看,楼市政策面收紧预期依然存在。

  另有业内人士分析,苏州此前已执行过较为严格的调控政策,此次却再度加码,在一定程度上超出了市场预期。不过这也再度证明,未来但凡房价、地价上涨过快的城市,都有政策收紧的可能;个中区别无非是,没有调控政策或政策过于“怀柔”的城市,可能面临一次性大幅度加码;已有政策执行或政策较严的城市,通过“挤牙膏”的方式持续对政策进行完善、升级。(完)

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